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Contrairement à ses prédécesseurs, Gilles de Robien n’a assorti son dispositif fiscal d’aucune obligation pour les investisseurs. Le plafond de ressource des locataires a été supprimé, le plafond de loyer explosé. Contredisant d’emblée l’objectif affiché de « rendre le marché locatif plus accessible à tous les Français, quel que soit le lieu ».
Le toilettage de 2006 n’a pas bouleversé la donne. « Même dans le régime Borloo« Même dans le régime Borloo [1] neuf, les loyers plafonds sont assez rarement inférieurs aux loyers de marché », relève Jean Bosvieux, directeur des études de l’Agence pour l’information sur le logement (ANIL), un organisme chargé d’éclairer les locataires et les propriétaires.
Résultat, un couple avec deux enfants peut acquitter un loyer très sélectif de 1 300 € par mois, charges comprises, pour un « Robien » de 80 m², selon les simulations de la Fondation Abbé Pierre. Un coût supérieur au reste du marché libre (1 000 €), au logement Borloo (950 €) et, a fortiori, au logement social, intermédiaire (plus de 700 €) ou standard (600 € maximum).
Carcassonne, Angers, Nanterre… tous logés à la même enseigne
Tous les acteurs du logement ont constaté de tels écarts de prix et le groupe socialiste à l’Assemblée nationale [2] en a relevé quelques-uns : en 2007, un 65 m² est loué 419 € par mois, en moyenne, dans le parc privé ancien à Carcassonne [3]. Neuf et sous le régime de Robien, il faut compter jusqu’à 755 €.
À Angers, l’écart s’étend de 361 € dans l’ancien à 924 € pour le « Robien ». A Nanterre, les prix vont de 1.100 € dans l’ancien à 1 330 € pour le « Robien ».
Logiquement, les autres propriétaires ont cherché à s’aligner. « Sur Albi, les loyers ont connu des progressions à deux chiffres pendant trois ans, à l’arrivée des produits de Robien », souligne Hélène Rocques, responsable de l’ADIL du Tarn. Les loyers à la hausse dans le neuf ont permis aux promoteurs d’augmenter leurs prix (le coût du m² dans l’investissement locatif est supérieur de 14% à celui de l’accession à la propriété [4]). Ils se sont donc livrés à une surenchère pour les terrains disponibles, rendant la production de logements sociaux et l’accession à la propriété encore plus difficiles.
Dans un souci de maximiser la rentabilité, la production a surtout porté sur des studios et des deux pièces, parfois à l’écart des transports publics, au détriment des logements familiaux. En outre, l’offre de logements neufs s’est étendue dans des départements (Corrèze, Landes, Aveyron, etc) ou des villes moyennes (Montauban, Poitiers, Bourges, etc) en dehors de la zone d’attraction des grandes métropoles. Du coup, la demande y est faible.
Parfois, les promoteurs ont saturé l’offre avec du « Robien ». Une étude de la Direction départementale de l’Équipement de Basse-Normandie montre que la quasi-totalité des logements neufs à Lisieux, par exemple, sont des « Robien ». Résultat, même le président de la Fédération des Promoteurs-Constructeurs s’est plaint de programmes aux trois-quarts vides au Puy-en-Velay ou à Carcassonne. Le phénomène résulte de la vente du « Robien » par des réseaux nationaux à des investisseurs n’habitant pas sur place, ne connaissant donc pas forcément le marché où leur bien allait sortir de terre. Certains ne l’ont même pas visité.
Du côté des proprios
Les investisseurs vont-ils tous tirer leur épingle du jeu ? Rien n’est moins sûr. Le taux élevé de rotation des locataires est noté par de nombreux observateurs. « Je suis resté trois ans dans un “Robien”. Le gestionnaire de la résidence était étonné que je sois resté aussi longtemps », glisse un adhérent de la Confédération nationale du logement (CNL) d’Allonne, près du Mans. Si bien que les remises se multiplient pour attirer davantage de locataires.
Avec des loyers qui ne rentrent pas aussi bien que prévu, certains propriétaires pourraient rapidement se trouver en difficulté. En effet, pour tirer le meilleur parti de la défiscalisation, ils se sont endettés au maximum (près de la moitié n’ont pas engagé d’apport personnel, ou alors très faible [5]). « Il y a consensus parmi les acteurs du logement : le “Robien” sera le prochain désastre du secteur. C’est une bombe à retardement », averti Sébastien Kuperberg de CoproCoop, un organisme coopératif qui intervient dans les copropriétés dégradées.
En outre, ces investissements réalisés dans la pierre en pleine bulle immobilière risquent de ne pas produire les plus-values attendues. Et ce, indépendamment de l’évolution du marché. Certains propriétaires devront consentir des rabais importants pour des biens trop petits, mal placés, aux charges élevées, à la qualité bien souvent « très moyenne », selon plusieurs témoignages, et dont les travaux nécessaires n’auront pas forcément été réalisés « en l’absence de réception des travaux parfois ». En outre, si l’on se réfère aux précédents dispositifs fiscaux, ces logements risquent d’être massivement mis en vente, en même temps, à la fin de la période de défiscalisation.
l’Etat pompier pyromane ?
Les finances publiques devaient-elles soutenir ainsi l’investissement locatif ? Il y a lieu de s’interroger. Même les services du ministère du Logement soulignent, dans un rapport remis en février dernier, qu’« en période de surchauffe, il est probable qu’une part significative des logements bénéficiant de dispositifs fiscaux aurait été financée même en [leur] absence » [6].
Le coût de ces dispositifs, qui concernent en moyenne 60 000 logements par an depuis 2003, est élevé pour les finances publiques. Chaque année, le manque à gagner pour le Trésor public atteint 700 millions d’euros, dont 400 à 450 millions d’euros jusqu’en 2012 pour le « Robien » seul [7]. Par comparaison, en 2007, le reliquat d’aides publiques à la pierre s’est élevé à 1,4 milliards d’euros et a fait sortir de terre 62 000 logements sociaux, ouverts à 70% de la population.
La Fondation Abbé Pierre estime que le gouvernement joue les « pompiers pyromanes » avec les « Robien » et les « Borloo ». Le principe même de ces aides n’est toujours pas remis en cause par le gouvernement qui pourrait les faire réapparaître sous un nouvel avatar, comme le craignent la CNL et le mouvement HLM. Avec la même réussite ? « B-A, ça fait BA ! », comme disait celui qui est passé, en 2005, du Logement à l’Éducation nationale.
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A quel prix ? Y a-t-il une demande pour chacun des logement construit à l’aide de ce système ?